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民眾購屋時都會向銀行辦理房貸，過去，銀行核准的貸款約為房價七成左右，但政府打房後，中央的政策改變，銀行核准的貸款大約只有五成，導致房貸不足，影響買方支付後續款項，這時該怎麼辦？



鍾姓男子在六年前向國泰建設購買「森林苑」預售大樓的一棟房屋含四個車位，買賣總價為五千八百多萬元，契約約定其中七成四千一百多萬元以銀行貸款支付，其餘自備款，按工程施工進度由原告分期繳付。



鍾男在自備款繳款期間從未遲延給付，二年前，國泰建設通知鍾男即將辦理交屋，並說明貸款成數按中央銀行規定降為買賣總價之五成即二千九百多萬元，不足部分須以現金補足，並附表載明鍾男應付貸款差額一千零五十多萬元。

貸款不足須補足差額

鍾男認為依契約約定，建商應就貸款差額予他與銀行貸款相同條件辦理分期付款，因此要求建商在限期內跟他簽約辦理貸款及分期付款等手續，逾期則解除契約，但建商不理，鍾男於是寄存證信函聲明契約解除，要建商返還價金，並賠償總價百分之十五的違約金。雙方打起官司。



國泰建設反駁，雙方的不動產買賣契約約定，貸款金額少於預定貸款金額時，其差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，建商應以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，並未約定應由買賣雙方另行簽訂分期付款契約，則買方就該預定貸款之差額部分，顯然無須與建商另行簽訂分期付款契約，只要依原貸款相同年限及條件向建商分期清償即可。

不符合解約的要件

台北地院認為，本件買方鍾男向建商購買房屋原預定之貸款金額四千一百多萬元，因政府實施打房政策，致銀行貸款之金額，最高僅為五成即二千九百多萬元，而其差額一千零五十多萬元因未逾約定貸款金額之百分之三十，建商既同意買方分期付款，顯然無買方所稱要建商另行和買方簽定分期付款契約之必要。鍾男的主張自屬無據。



法院指出，買賣契約約定「差額超過原預定貸款金額百分之三十者，雙方得解除契約。」於本件因未逾百分之三十，應無適用之餘地。鍾男為解約之意思表示，即不發生任何解除契約之效力，判決鍾男敗訴。



買方如果向銀行辦理房貸不足導致不能支付尾款時，先前已付的款項會被沒收，要保障自己的權益，最好在契約中增加一款「雙方同意若貸款金額無法貸到×××萬元，則無條件解除契約。」才能避免事後的糾紛。

仲量聯行26日舉行「2017不動產高峰論壇」，以「驅動台灣經濟永續發展」為題，邀請台南市長賴清德、內政部次長花敬群、台北市副市長林欽榮、不動產開發商公會全聯會理事長吳寶田、萬通集團董事長馮侖等人座談，中南部地區及二、三線城市有望成為未來台灣的不動產投資亮點。

▲仲量聯行舉行「2017不動產高峰論壇」，邀請台南市長賴清德、內政部次長花敬群、台北市副市長林欽榮、麗寶建設董事長吳寶田、萬通集團董事長馮侖進行座談。

賴清德表示，台灣長久以來發展有南北失衡現象，因此他非常支持中央的前瞻基礎建設，希望藉由政府帶動企業多加投資台南。台南擁有全國最多的14個產業聚落，可相互支援、增加競爭力，且企業取得土地成本最低、房價所得比六都最低，有利於企業招募員工；接下來台南有結合多功能會展中心、中研院南部院區、飯店的沙崙綠能科學城，還有南區鹽埕段國有地、九份子市地重劃、高鐵特定區武東段產專區、台南會展中心等招商案，台南將成為最有發展潛力的都市。

林欽榮則表示，「台北車站C1D1」開發案預計明年3~4月重啟招商，總計量體為10萬多坪，由仲量聯行擔任招商顧問公司，西區門戶計劃再起；另外今年10月市府預計以公辦都更方式辦理南港車站附近土地招商，推動東區門戶計劃。

內政部次長花敬群指出，政府並不打房，而是要建立基礎，找到房地產業的希望，真正變成火車頭產業。下個月前瞻基礎建設的預算應可三讀通過，其中，軌道建設打通台灣任督二脈，帶起二、三線城市的機會，投資發展契機將浮現，並提供優質生活環境。

萬通第2案 瞄準中南部養老度假不動產

馮侖提到，「台北萬通2011」近期終於審議過關，買方得以取得產權，可見在台發展養老休閒的不動產項目是有機會的，台灣的服務品質水準、生活型態，讓大陸客戶喜歡到訪台灣。小坪頂案的投資開發量雖然很小，卻是他最用心做的案子，目前看來很成功，「別人都說八卦，但我們就不掛，因為我們看別人看不見的事、做別人做不到的東西」，接下來萬通想在中南部尋求第2案機會，開發養老度假的不動產項目，服務大陸客、東南亞客及本地客群。

是為了逼出空屋也好，緩解短期公宅不足也罷；最近內政部推出租賃專法，希望透過扶植產業及租稅優惠，促使租屋及整體住居市場更加健全。但這項政策規劃，能達到預期的效果嗎？



社會住宅是小英去年競選期間，一項非常重要、各界也相當關注的政策牛肉。不過一年過去了，或許是中央把興辦責任丟給地方，而地方政府也的確碰到許多阻力；總之，興辦進度真的只能用牛步形容，以雙北市來說，目前可見已完成的公宅，幾乎都是小英上台前就已規劃的。 



在這樣的情況下，中央政府似乎是想要透過健全租屋市場，來補其短期之不足。目前中央推動的政策，一方面鼓勵民間空屋釋出並扶植租屋代管業，再者也給予房東租稅優惠、鼓勵期出租給弱勢族群，以補足社會住宅量體尚且無法大量興辦的狀況。

推租賃專法 扶代管專業

但問題是，一般社會大眾對弱勢族群仍有既定刻板印象；光是租稅優惠一項誘因，空屋持有者就真的願意把房子釋出，或租給弱勢者嗎？尤有甚者，現階段房東不繳稅者比例甚高，這點更是公開的秘密。 



國內長期關注租屋及住居市場的知名NGO組織崔媽媽基金會，社會事業處處長張艾玲就表示，根據他們實際推動相關業務的概略統計，現階段大概有約九成房東都是不繳稅的狀態，租稅優惠是否有用，自然得打上大問號。 



此外，有關扶植租屋代管產業這塊，也得要房東觀念配合，也就是願意付費購買代管公司服務才能成事。然根據崔媽媽基金會觀察，現階段這塊市場並不成熟，一般民間房東缺乏類似觀念，現階段國內少數這類企業，因而專攻高階及商用市場。

租屋代管業 國內未成熟

國內首屈一指的租屋代管專業者永勝資產管理機構，對國內租屋市場當然有第一手的觀察；永勝執行長徐銘達指出，會需要專業機構提供服務房屋租賃的有三類：一是不在地房東，如房子在台中、高雄，但人在台北甚至海外；二是高所得者，如企業主或高薪資專業者如醫生、律師等等，這類族群通常不大可能有空暇時間管理租屋；三則是遇到問題糾紛者。不過以上三類合計後還是少數，多數房東確實是個體戶，出租房屋多半親力而為，並沒有尋求相關專業服務的觀念或需求。 



徐銘達進一步指出，過去國內租屋市場長期受到忽略，這使得在國外相當盛行的租屋代管業在國內相對不成熟，而且更是整體住宅市場不健全，甚至造成高房價現象的根源之一；因此樂見政府如今提出相關政策，一方面扶植相關產業發展，另方面也促使租屋及住居市場更加健全。

房東不繳稅 誘因打折扣

不過徐銘達也承認，現實上房東繳稅者少之又少，這確實會使政策效果大打折扣。他認為過去推動的租屋媒合平台是事倍功半，現在祭出租稅優惠，則只有蘿蔔沒有棍子，仍只算是中策。以目前客觀條件來說，要讓房東誠實繳稅，較可行的做法，則是從實價登錄制度著手。 



徐銘達解釋，目前有關租屋資訊揭露部分，只要求仲介代管業登錄租金資訊，這是不夠的，應該還要要求個體戶房東也須登錄租屋資料。如此一來，不但資訊才能真正透明化，稅捐單位也省去稽核的大量人力及成本。而一旦多數房東誠實報稅、繳稅，鼓勵租給弱勢者的稅賦優惠，才能真正發揮功效，進而達到官方希望逼出空屋的政策目標。 



除了房東不繳稅外，租屋糾紛頻傳，也是租屋市場不健全的一大病灶；基於此點，崔媽媽基金會及推動社宅政策的巢運，近年來積極推動租賃專法的立法。然目前看來，政府推出的所謂租賃專法，完全沒有房東、房客權利義務的規範，只有鼓勵租屋代管產業及租稅優惠兩大部分。

租賃專法 訂權利義務

徐銘達表示，目前的政院版租賃專法，確實更像扶植租屋代管產業專章條例。然據他了解，一開始訂定此法時，是由民間團體倡議的，包含明確規範雙方權利義務；但進入立院審議後卻遭民法學者一致反對，直指民法已有相關規定，不需另立專法。因此才變成現在所見，以扶植租屋代管產業及明訂租稅優惠為核心。 



崔媽媽基金會認為，只要房東、房客雙方義務權利明確規範，也就是推動真正的租賃專法這項前提沒有達陣，則光是鼓勵扶植房屋代管業，及釋出租稅優惠誘因、鼓勵釋出空屋出租，效果恐怕會大打折扣。因此崔媽媽仍會繼續推動『真正』的租賃專法。 



徐銘達看法則稍有不同；他認為，一旦代管產業能夠發展起來，則租屋糾紛就有可能降到最低。因為專業者可提供租賃雙方任何可能需要的各項服務，包含法律諮詢、房屋修繕等等；如果真的發生糾紛，專業租賃機構甚至還能適時扮演居中斡旋調停的角色，避免走向繁複且花費昂貴的訴訟階段。 



比如目前規定是，房屋內物件毀損如是自然造成，是房東負責，如為人為破壞，則由房客負責。但現實上，這確實很難釐清，甚至房東或房客自己有時也不大清楚自己的權利及義務。這時如有專業代管租賃業的介入、提供服務，常常能夠大事化小、小事化無。至於規範兩造權利義務的法令，無論是民法修訂專章，或另立專法都可，重點是使其成為排解租屋糾紛的最後一道防線，備而不用。

代管專業化 健全房市

徐銘達進一步說明，租屋代管產業蓬勃發展之下，產業人士自然會去市場尋找任何可能存在的空屋。這樣一來，其實是業者與屋主雙贏的局面；專業機構賺取服務費，釋出空屋出租者賺租金抵持有稅，還能得到更好的服務，也不必面對百百款的租客，這正是政府推動此項政策的一大目標。

無可否認地，健全的房屋市場，必須是買賣與租賃都健全發展；特別是目前房價高昂，因此很多民眾，特別是年青人多採取先租後買。然現階段租屋市場問題重重，政府興辦公宅又緩不濟急，還遇到不少阻力，因此政府選擇先扶植相關產業並提供租稅優惠專案，藉此能逼出空屋，也讓弱勢者租到需要的房子。 



當然，對於目前政院版租賃專法，相關社運團體仍認為不足。不過換個角度看，如能成功扶植租屋代管，這項過去以來在台灣始終近乎從缺的產業，則透過建構健全的市場機制，再輔以相關配套，如資訊透明化及透過明確賞罰機制，讓房東願意報稅、繳稅，則不但空屋可順利逼出，以往頻傳的租屋相關糾紛也可大幅減少。 



只要租屋市場更加健康、透明，擺脫過去黑市的污名，再加上興辦中社會住宅量體逐年增加，則民眾在居住需求上將有更多可靠、友善的選項及彈性；如此這般，則高房價現象將可獲得適度緩解，也才能真正朝居住正義的方向大步邁進！

三峽區第一處青年社會住宅將於7月31日起正式受理申請至8月15日止，合計有23戶，每戶皆為40坪三房兩廳兩衛格局，附有基本廚房設備、衛浴設備及電視、床架、衣櫃、冷氣。

此外，租金也將全面優惠，一般戶租金為市價8折，每月1萬6500元，優先戶租金市價為64折，每月1萬3200元，租金皆已包含管理費。

新北市政府城鄉發展局長柳宏典表示，本次推出的三峽青年住宅位於大學路及三樹路交岔口，臨近龍埔國小及國家教育研究院，居住環境優質、交通便利且具有人文氣息，生活便利，且距離台北大學三峽校區僅5分鐘路程。

他說，歡迎年滿20歲以上、家庭人口數達3人以上、家庭年收入新台幣115萬元以下、平均每人每月所得未超過4萬7950元，及新北市、台北市、基隆市、桃園市無自有房屋 ，且設籍新北市或於新北市就學就業者申請。

國產署將在8月7日公告推出11筆招標設定地上權案，土地遍及北中南，預定9月11日開標，標售底價總計12億元，約為市價3成至3成7，維持低檔。

▲國產署這次招標的台北市中山區土地靠近實踐大學台北校區、大直美麗華。(本報資料照)

國產署表示，這次公告招標土地有台北市2筆，台中市、高雄市各3筆、新北市、台南市、澎湖縣各1筆，面積約2.4公頃，權利金底價12億元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，其中地租隨申報地價調整的年息率為1%，地租不隨申報地價調整的年息率為2.5%，地上權及地上建物適用分戶移轉規定。

其中，台北市中山區土地靠近實踐大學台北校區、大直美麗華；內湖區土地距離內湖區公所約450公尺，近三軍總醫院內湖院區，生活機能便利。新北市樹林區土地屬於商業區，鄰近樹林火車站、樹林醫院，周邊商業行為發達。台中市西屯區土地位於經貿五路，靠近水湳經貿園區；太平區土地臨近台74線快速道路，東勢區土地地形方整，距離東勢區公所、客家文化園區不遠。

南台灣也有大面積標的，高雄市左營區土地為高雄第31期重劃區，步行8分鐘可到榮總醫院、車程6分鐘可至高鐵左營站，交通便利；新興區土地屬於商業區，鄰近高雄高商、高雄市政府，車程3分鐘可到捷運中央公園站。鳳山區土地1,400多坪為此次標售最大，靠近五甲多功能民眾活動中心、五甲公園，距夢時代8分鐘車程，公共設施完善。