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高雄義享世界在2017年7月舉行動土，三井Outlet Park也將在台中港開發，購物中心在北中南遍地開花。台灣房屋整理近兩年開幕購屋商城扣除周邊非房市熱區的台中麗寶Outlet，統計包括八德廣豐新天地、林口三井Outlet、苗栗尚順育樂世界、台中秀泰廣場，和大魯閣草衙道購物中心，統計其周邊房市行情，發現開幕當年的行情漲幅最明顯，其中以台中秀泰廣場周邊行情最看悄，2017年三月開幕，房價較2016年漲11.6％，也是2017年開幕的八德廣豐新天地，有9.6％的漲幅；五購物商城中唯獨高雄大魯閣草衙道購物中心周邊，不增反減，跌6.9％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年開幕的購物中心往往結合消費、美食和育樂，滿足多元年齡層的需求，因此對於周邊的商圈發展，生活機能都有大幅提升的作用，不過在房價下修之際，房市的發展更重整體建設發展，包括就業機會和區域規劃，以高雄大魯閣草衙道購物中心周邊為例，因為鄰近工業區，多拖板車出入，即使刺激消費潮，卻難掀動購屋潮。



五個購屋商城中，漲幅最大的是台中秀泰廣場，張旭嵐表示，秀泰廣場在台中站前的東區舊商圈，開發早，因此屋齡較高，成交單價偏低，不過秀泰廣場開幕後，人氣增加，公園東路有一些屋齡較新的交易，單價落在17~19萬，略拉高東區身價，單價上漲一萬左右，不過因為基期低，因此看起來漲幅較大。

八德廣豐新天地周邊也看漲，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，八德廣豐新天地旁有為低密度開發，因而此區域擁有大片綠地，商場近鄰廣豐公園、大湳公園加上未來將有兒童美術館，另外距離500公尺處，尚有桃園第六座國民運動中心落腳在此，顯見廣豐商圈足以成為八德商圈中的核心蛋黃區，足見房價不敗的主因。



林口三井Outlet漲幅位居第三，達8％，張旭嵐表示，林口近年區域話題多，除了Outlet，還有觀光飯店和媒體影視中心的進駐，提升了區域機能和購屋需求，三井周邊2016年有不少新成屋交屋潮，因此拉高平均房價，到2017年中古屋的房價仍面臨持續修正壓力，價格又回歸2015年水準。

對於「房價慢熱」的苗栗縣而言，尚順育樂世界是近年的一大話題！尚順靠近頭份市區，占地近5萬坪，2016年底試營運，不少知名品牌陸續進駐，還有大型賣場、購物中心、飯店、育樂天地與商店街等設施，結合了複合式商業空間與休閒娛樂機能，確實形成了熱鬧的消費商圈，也帶進了外地消費人潮，不過礙於苗栗缺乏大型建設及就業機會，周邊房市的影響難有像都會區般的明顯助益。

2016年房地合一稅上路後，透過贈與或繼承取得房產成本低於市價許多，未來售屋需繳交高額稅賦。房仲建議，房屋先變現，父母再用每年440萬元免稅額贈與子女用於購屋頭期款較划算。

永慶房產集團以內政部統計資料分析全台主要都會區房產贈與(不含夫妻贈與)情況，贈與移轉量最低點在2006年的1.9萬戶，最高贈與移轉量在2014年達4.2萬戶，相差2.2倍。

永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，2003年起受SARS事件影響，房市一度陷入低迷，贈與移轉量也跟著低落，2006年統計最低量約1.9萬戶，房產贈與移轉量高點落在2014年，期間適逢政府推行囤房稅，多屋族提早贈與移轉，避免稅負增加，贈與移轉量最高達約4.2萬戶，最高與最低移轉量相比差2.2倍。

不過，2016年「房地合一稅」正式上路後，未來售屋必須課徵資本利得稅。洪宜寧認為，2016年後若是透過贈與或繼承取得房產，因房產取得成本低於市價許多，未來售屋時需要繳交更高的稅，即使長期持有來看，非自用持有2年至10年仍須課20%，超過10年者須課15%。

洪宜寧舉例，假設父母贈與某一房地產市價約新台幣3000萬元，土地公告現值800萬元，房屋評定現值200萬元，房地價值合計1000萬元，視為當時取得成本的價值，再主張維護房屋費用為售價的5%，子女未來以3500萬元出售。根據房地合一稅規定，取得期間在2到10年間，須繳納425萬元稅費，超過10年者須繳納319萬元稅費。

因此洪宜寧建議，房地合一稅上路後房產節稅觀念要轉變，應避免贈與或繼承，對子女未來出售房產繳納更多稅負的壓力。建議父母先出售房產變現後，再善用每年440萬元免稅額分年贈與現金，提供子女購屋頭期款，完成資產配置。

今年六月是上市櫃建商的股東會熱門月，許多建商對下半年與明年房市看法樂觀，紛紛揭露籌備中的推案計畫，以及闡述房市可能反彈的預期。



各家建商的樂觀預期並非空穴來風，主要是今年來全台買賣移轉棟數出現顯著成長，全年買賣移轉量可望挑戰三十萬棟大關，所以有些業者認為這是『回春』的訊息。

事實上，今年以來北台灣房市買氣確實不差，尤其是有感讓利的建案銷況更是紅透半邊天；光是大台北近期的完銷案就有好幾個，例如大安區的「清歡」、土城區「馥華城安」，買氣之熱絡頗讓人意外，無論大、中、小坪數都有人買單。 



熱銷的關鍵，除了品牌優勢外，價格合理更為重要；只要賣方利潤捉得薄一點，成交就會快一點。有的業者堅持價格、不願讓利，但其實讓利並不是壞事，因為讓利至少能夠回收資金，作更長遠的經營。 



更重要的是，若讓利賣得動，意謂著市場需求還是很強勁，賣不動的原因只是價格過高，而不是沒有需求；相較之下，若是沒有需求那才棘手，畢竟價格問題相對好處理，不是嗎？ 



簡而言之，今年就是『讓利年』，只要符合市場趨勢就能突圍而出。暫時的讓利毋須在意，投資房地產的眼光要放得更遠，在這一波房市修正的黑夜過後，就是曙光再現的時刻。 



因此，現在若想作長期投資，尋找長線看好的區域最為重要，尤其是匯集政府龐大建設資源的地區，更是不容錯過。本期「柯P的房市明牌靈嗎？」、「鍍金捷運宅」等篇專文，就是長線投資者必看的文章。 



尤其是台北市長柯文哲所報的房市明牌，這或許是千載難逢的好時機。所謂外行的看熱鬧，內行的看門道，柯P報給大家的明牌準不準？看完本刊的分析就見分曉！ 



夏日炎炎，暑期已經來臨，這時候帶著小孩子到接待中心走走、吹吹冷氣，也算是大熱天的一個好去處。祝您賞屋愉快！

根據內政部全台主要都會區未含夫妻贈與的房產贈與情況顯示，贈與移轉量最低點為2006年的1.9萬戶，最高點在2014年達4.2萬戶，兩者相差2.2倍，不過，隨著房產節稅觀念改變，去年贈與量只剩29,745件，年減幅達3成。專家表示，2016年房地合一稅實施後，贈與及繼承已非房產節稅的最佳方式，屋主贈與前應試算最佳的節稅效果，以免子女將來售屋繳交稅費更重。

▲專家建議有房產贈與需求的父母，先將房產變現再以現金贈與給子女，每年分批贈與現金來完成資產配置。

永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，以往國人有土斯有財的觀念根深蒂固，有足夠資金總會購置房產，再透過贈與或繼承方式移轉給子女，資產可享節稅效益。觀察統計數據，2003年起受到SARS事件影響，房市一度陷入低迷，贈與量跟著低落，贈與量最高點落在2014年前後，適逢政府推行囤房稅，引起多屋族提早進行資產配置，避免稅負增加。

不過，2016年房地合一稅正式上路後，未來售屋必須課徵資本利得稅，洪宜寧認為，2016年之後若是透過贈與或繼承取得的房產，因房產取得成本低於市價許多，未來售屋時要繳交更高的稅，即使是長期持有，非自用持有2至10年仍須課20%，超過10年須課15%。

舉例來說，假設房產市價約3,000萬元，其土地公告現值為800萬元，房屋評定現值為200萬元，房地價值合計1,000萬元，視為當時取得成本價值。依房地合一稅規定，房產出售可抵扣維護房屋使用費用，若無相關單據，可扣除售價5%，若子女未來將房產以3,500萬元售出，可主張抵扣費用即為175萬元。另外，假設父母贈與子女房產當時，土地公告現值為800萬元，數年後經調漲為1000萬元，增加的200萬元視為土地漲價總數，亦是減項之一。

因此，出售房產的所得算法為：售價3,500萬元－當時取得成本1,000萬元－維護房屋費用175萬元－公告現值漲價總數額200萬元=交易所得2,125萬元。持有期間在2至10年間，須繳納425萬元稅費，持有超過10年，則須繳納319萬元稅費。

洪宜寧提醒，房產節稅觀念轉變，應避免贈與或繼承，造成子女未來出售房產繳納更多稅負的壓力，建議房產先變現後，父母以現金贈與給子女，運用每年440萬元免稅額，提供子女購屋頭期款，以每年分批贈與現金的方式完成資產配置。

今年各月房屋買賣移轉棟數，均較去年同期正成長，顯似房市買氣似乎有脫離谷底的跡象；買氣止跌反彈，建商布局新重劃區的意願更加積極，今年估有四大重劃區將投入開發行列…… 



據《住展雜誌》統計預估，今年北台灣將有四大重劃區可能會出現首件新推案，其中土城暫緩發展區、八里港特定區、中央新村北側重劃區為公辦，另竹東台泥重劃區為自辦市地重劃。

土城衝第一　開案即完銷

率先搶下推案頭香、也是推案最踴躍的是土城暫緩發展區，去年地政局標售三十七筆抵費地全數標出而轟動一時。該重劃區為長型不規則狀，地段好壞落差較大，估未來房價將落在二字頭到四字頭之間。 



土城暫緩發展區第一件建案是馥華建設的「馥華城安」，於今年房市五二○檔正式公開，因上演「公開就完銷」的熱銷景況讓人嘖嘖稱奇。繼馥華之後，「新樸文匯」也摩拳霍霍準備登場。另，文心建設的「文心奕奕」與皇翔建設案也正在籌備，公開時間可能在今年下半年。 



八里港特定區是這四個重劃區裡面積最大的一個，新北市政府擬在區內打造『台版迪士尼』。雖然八里港特定區位置偏遠，但可藉由台六四快速道路串連新北市一線行政區，以及相對低單價優勢，可望成為首購、換屋族的購屋區。

推案王降臨　八里將破蛋

八里港特定區先前有十幾家建商評估推案，但受到房市轉弱拖累，多數開發案進度都往後延，推案風聲傳了一年多，卻始終沒見到新案公開。但很快的，推案王寶佳即將打破掛蛋局面，第一案「台北晴灣」將在下半年公開，而國鉅建設則掛上廣告看板醞釀當中。 



中央新村北側與十四張重劃區因為重劃區相鄰且地塊方整、近捷運小碧潭站與環狀線十四張站，發展潛力頗高而備受期待。目前推案進度以宏普和茂德二家最快，最快在今年下半年、最慢明年就會有新案公開。至於新竹竹東台泥重劃區，台泥委由富廣建設開發第一案「富廣美美」，現已在籌備當中。

讓利誘因　銷售看好

雖然多數建商專注在去化餘屋，即使推案也會避開新重劃區、轉進需求度較高的舊市區，但從四大重劃區先釋出的建案來看，銷售狀況依然熱絡，顯示只要價格實惠，買方接手的力道還是很強。 



也因為今年新重劃區推案呼應市場需求，大走讓利主義，破盤價傳言滿天飛，如八里一字頭、土城暫緩區三字頭、央北四字頭，顯示建商為了拚完銷、衝買氣，在價格上真的讓很大。然而，實際價格是否真如傳言般優惠，還是得等揭露後才能知曉；假如價格真的這麼優惠，應會掀起搶購熱潮。 



整體來說，重劃區有整齊街廓、規劃完整的公共設施、較多的綠帶，營造適宜居的生活環境，對買方來說有頗高的吸引力。假如新興重劃區新建案讓利幅度足，應可在不景氣的環境中開出紅盤。

住商機構統計去年上半年與今年上半年內部議價空間與銷售天數發現，全國銷售天數增加7天，議價空間增加0.1個百分點，在6都銷售天數表現上，新北市增加19天最多，桃園則減少12天，議價空間則是高雄減少3.3個百分點最多，台中卻增加了3.4個百分點，今年上半年買賣移轉數雖然增加，但因不少賣很久的屋主願意降價，讓平均銷售天數拉長。

▲業者統計內部資料發現，與去年相比，台中議價空間增加最多，賣方降價意願高。

新北銷售天數最長 桃園減少最多

若從銷售天數來看，今年上半年新北125天最多，北市和台中都是114天，其餘3都都低於百日，與去年同期相比，桃園12天減少最多，大家房屋企研室主任郎美囡表示，新北與桃園都是案量大的賣壓區，今年桃園利空出盡，不少賣得太久的屋主願意降價出售，新上架的案子也多開價平實，兩相平均之下降低銷售天數，而新北賣方則呈現兩極，由於新案讓利多，舊案屋主多願意降價，而銷售時間半新不舊的賣方態度搖擺，讓銷售天數不減反增。

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台南議價空間大 高雄空間縮小

議價空間全國多表現平穩，6都議價空間上下不超過3個百分點，其中今年上半年議價空間最大的是台南，達24.2%，台中增加3.4個百分點最多，高雄減少3.3個百分點減幅最大，郎美囡表示，議價空間變化幅度較大的集中在新北、台中和高雄，顯見3區賣方心態已有改變，出價後仍有空間討論。

綜觀未來，徐佳馨認為，雖然土銀帶頭開槍宣示寬鬆銀根，不過買方對價格下修認知已成，加上建商為加速銷售所做的帶頭降價，短期內價格應呈現盤整格局，回漲頗有難度，有意售屋者宜加快腳步。

房仲統計六都房屋銷售天數，雙北市和台中市均逾百日，桃園降到98天獲矚目。房仲表示，在銷售天數增加，議價空間持平下，顯見不少賣得很久的屋主願降價，平均銷售天數拉長。

住商機構統計去年上半年與今年上半年的內部議價空間與銷售天數後發現，全國銷售天數增加7天，議價空間縮小0.1個百分點。在六都的銷售天數表現上，新北市增加19天到125天最多、台北市增加12天為114天、台中市增加11天為114天，不過桃園市減少12天，降到98天最吸睛。

在議價空間上，高雄減少3.3個百分點，台中卻增加了3.4個百分點，台北市減少0.3個百分點，新北市減少3.2個百分點。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方某種程度的改變，在銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，由於兩數字皆為平均值，推論到現今市場上，今年上半年買賣移轉增加，但銷售天數卻拉長，顯見不少賣得很久的屋主願意降價，促進成交，平均銷售天數因此拉長。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北與桃園都是案量較大的重賣壓區，今年以來因為桃園利多盡出，不少賣得太久的屋主願意降價求售，新推案也願意平實開價，兩相平均之下降低銷售天數，應是桃園銷售天數明顯減少的重要原因。

新北賣方呈現兩極，由於新案頻頻破盤，賣太久的舊案屋主態度軟化而成交，反而銷售時間半長不短的中間賣方態度搖擺最難賣，平均之下，讓銷售天數不減反增。

至於議價空間則增減互見，降價才能成交。郎美囡表示，議價空間變化幅度較大的集中在新北、台中與高雄三區，顯見這三區賣方心態已有改變，出價後仍有空間可討論。

徐佳馨認為，雖然土地銀行帶頭寬鬆銀根，不過買方對價格下修認知已成，加上建商為加速銷售所做的帶頭降價，短期內價格應呈現盤整格局，回漲有難度，有意售屋者宜加快腳步。